解决旧金山的住房负担能力危机

政策如何改变旧金山住房成本负担的家庭数量

旧金山的住房负担能力已经到了危机的地步. 自大萧条以来,租金和房价不断上涨, 旨在缓解城市负担能力问题的政策建议层出不穷. 这项分析是第一次使用一致和全面的方法来评估这些建议对个人和家庭负担能力的影响.

帮助政策制定者集中精力解决住房危机, 这份报告列出了20项与住房相关的州和地方政策——一些已经实施,而另一些仅仅被考虑——并分析它们对净负担能力的影响, 以住房成本收入比高于或低于30%的家庭数量来衡量.

 

政策制定者从这一分析中得出了三个关键结论, 意见领袖, 有兴趣的市民应注意:

1. 政策问题

由于旧金山创造的就业机会和经济增长速度高于全国平均水平,该市的住房需求继续加剧. 从2009年到2015年,该市的就业人数增加了超过12.3万人,增长了22%. 2015年,旧金山市区的国内生产总值增长了4倍.1%,其他U.S. 地铁平均2.5%的增长. 虽然需求一直是该市房价高企的主要原因, 我们发现,州和地方住房政策对人们的负担能力也有相当大的影响. 奥巴马政府已经强调了为工薪家庭提供可负担住房的住房政策的重要性. 它最近发布了一套工具,主要旨在打破新住房建设的障碍.

2. 建设各类住房仍是减轻住房成本负担的最佳途径

增加住房供应, 通过完成大型计划住房开发项目或减少建设新住房的行政障碍, 最大程度地提高了人们的负担能力. 这些政策会产生立竿见影的影响,而且这种影响会随着时间的推移而增长. 我们估计,四个主要住宅发展计划的加速完成,可为19个住宅项目带来负担能力,154户家庭和精简地方住房审批将使15户家庭负担得起,763户家庭. 在两种情况下, 住房成本负担的减轻与整体价格的下降有关,这是由于供应的扩大以及低于市场价的住房的出现.

3. 这不仅仅是增加供应,对负担能力的整体影响也很重要

一些分析只关注供应对价格的影响, 另一些人只是在提供低于市场价格的住房,或在收入来自短期租赁或附属住宅单元. 政策的影响是无法理解的, 然而, 除非所有与负担能力有关的因素一并考虑:

  • 政策创造的住房供应类型至关重要. 单靠供应无法帮助旧金山最脆弱的家庭. 明确低于市场租金或设计上可负担得起的单位(例如.g., 微型单位)直接有助于降低居住在其中的家庭的住房成本负担. 受租金管制的公寓是另一个常常低于市场价的住房供应来源. 取消房租管制将使16222户家庭失去负担能力.
  • 必须考虑收入影响. 例如, 房屋共享可能会从长期租赁市场中移除一小部分单元, 但这种影响被大量从这些租赁中获得收入的人所淹没,因此他们自己能够负担得起. 禁止列出, 因此, 会是负的,产生1吗,旧金山又有556户家庭负担沉重. 类似的, 通过创造新的住房供应和新的收入来源,辅助住宅单元(ADU)建设为房主打开了租金收入机会,并提高了他们的负担能力.
  • 一些旨在提高可负担性的政策却产生了相反的效果. 要求市场利率发展中包含一定比例的低于市场利率的单位的做法是一种危险的游戏. 如果百分比设置过高,城市的总单位数量就会减少, 是什么推高了每个人的成本. 旧金山的市场足够强劲,足以维持这种通过对住房征税来生产住房的做法, 但是,将包容性分区率提高到17%,将会造成2,196户家庭.

住房负担能力的缺失导致的不仅仅是旧金山人要将收入的很大一部分用于支付租金和抵押贷款. 它导致许多家庭被挤出就业市场,寻找负担得起的住房, 增加位移, 并通过延长通勤时间来影响环境. 一个更全面的负担能力的衡量标准也应该包括交通成本, 所以搬到远离工作的地方不是一个好的解决方案.

 

政策选择可以在住房负担能力方面发挥关键作用. 我们已经确定了政策利益, 权衡, 以及意想不到的后果——所有这些都应该仔细考虑,因为城市正在努力解决其住房负担能力危机.